Почему буксует реформа ЖКХ

газета "Тихоокеанская звезда" , 8-02-2013  

Благодаря реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве, начатой еще в девяностые годы, в крае создан рынок по оказанию коммунальных услуг, по содержанию и ремонту многоквартирных домов. В этой сфере бизнеса работают управляющие компании, ТСЖ, кооперативы разных форм собственности.

Производственные мощности которых позволяют сегодня, в основном, удовлетворять спрос в подрядных работах и услугах при обслуживании многоквартирных домов. Этому важному для граждан вопросу постоянно уделяют много внимания правительство, муниципальные и законодательные органы, другие структуры власти и общественные организации края. Можно сказать, что рынок подрядчиков более-менее сложился.

Тогда почему обстановка в сфере ЖКХ края в вопросах технического обслуживания и ремонта помещении многоквартирных домов остается по-прежнему сложной? Думаю, причина здесь как в собственниках жилья многоквартирных домов, так и во всех государственных и муниципальных органах власти. Работа по устранению важных проблемных вопросов, которые ощутимо улучшили бы качество обслуживания в многоквартирных домах, ведется непрофессионально и однобоко. Такой важный хозяйствующий субъект, как домовой комитет или совет - представитель собственников жилья многоквартирных домов, - который выполняет функции заказчика, пущен в самостоятельное плавание без всякой поддержки со стороны государственных структур. В результате между подрядчиком и заказчиком образовался огромный дисбаланс и, к сожалению, не в пользу заказчика, от которого на семьдесят процентов зависит успех решения проблемных вопросов. Такая однобокая политика всю начатую реформу в ЖКХ по многим вопросам ставит в тупик.

С другой стороны, только поверхностное изучение данной проблемы показывает, насколько глубоко уже укоренились в этой сфере экономики безразличие и самоустранение собственников жилья от управления общим имуществом многоквартирных домов. Прослеживается полнейшая бесхозяйственность со стороны заказчика - представителя собственников. Как правило, полностью и качественно не исполняют своих прямых обязанностей как работники бизнеса, так и органы власти. Все это происходит при полном отсутствии контроля над исполнением Жилищного кодекса РФ со стороны прокуратуры и других надзорных и контрольных органов края. Весь этот клубок проблем в сфере ЖКХ и подтолкнул меня написать данную статью, в которой хочу показать свое видение ситуации, сложившейся в этой важной для всех отрасли.

Под прикрытием собрания

После приватизации жилищного фонда трудно найти многоквартирный дом, который бы принадлежал одному собственнику. Как правило, такой дом имеет много собственников, равных числу квартир в доме, порой эта цифра достигает 500 и более. Поэтому, учитывая такую сложную схему собственников, в Жилищном кодексе РФ очень обстоятельно прописан механизм урегулирования и порядок взаимоотношений по использованию общего имущества, выработки и принятия стратегических решений в обслуживании многоквартирных домов. Особая, даже главная роль в этом отводится годовому общему собранию собственников жилья многоквартирных домов.

Вот тут и прячется одна из главных причин всех бед для граждан - собственников жилых помещений.

Как показывает практика, подавляющее большинство граждан-собственников помещений в многоквартирных домах не понимают важности вопроса и безразличны к подготовке и проведению общего собрания жильцов по избранию руководящих органов и управляющих компаний. Многие жильцы-собственники привыкли считать и считают, что этим должны заниматься какие-то другие люди, но только не они.

Все попытки граждан-энту­зиастов, проживающих в этих же многоквартирных домах, помочь в подготовке собрания жильцов, как правило, являются безуспешными. Потому что наталкиваются, с одной стороны, на безразличие жильцов. А с другой стороны - на противостояние рвущихся к финансовым ресурсам дельцов. Собственники жилья вместо того, чтобы поддержать инициативу таких граждан и помочь им для себя же, не проявляют интереса к проведению собрания и не принимают в нем участие. Поэтому в лучшем случае собрания проводятся формально, методом заочного голосования, что не позволяет избрать в домкомы или ТСЖ порядочных, добросовестных, работоспособных и компетентных людей, которые могли бы правильно организовать их работу и защищали бы интересы собственников от нечестных и недобросовестных людей.

У руководства домкомов, ТСЖ очень часто оказываются граждане, далеко не специалисты, зато преследующие свои корыстные цели. В результате значительная часть домкомов и ТСЖ осуществляют свою деятельность неэффективно, формально, а часто с большими злоупотреблениями, грубо нарушая Жилищный кодекс РФ. Особенно это касается домов-новостроек и больших многоквартирных домов, где у руководства домкомов или ТСЖ, как правило, становятся представители застройщиков, преследующие не только свои корыстные цели, но и далеко идущие интересы застройщика.

Не случайно так подробно описана ситуация по проведению общих собраний собственников жилья. Особое внимание на это обращают молодежи и пожилых людей, которые считают каждый рубль и думают, как на них прожить. При этом не осознают, проявляя безразличие, и доверяются другим гражданам. Поэтому часто приходят к управлению мошенники и начинают вас обдирать, от этого теряете уже тысячи.

Исполнительная власть края всех уровней, видя и зная проблемы собственников таких многоквартирных домов, выступает сторонними наблюдателями. Или, в лучшем случае, консультантами, но в процесс предупреждения массовых конфликтов в этой сфере вникать не хочет и в этом не участвует. Отговорка одна, дескать, в хозяйственную деятельность предприятий другой собственности органы власти вмешиваться не имеют права, прокуратура накажет. Хотя здесь речь не идет о хозяйственных делах предприятий. При этом они забывают, что начатая исполнительной властью реформа пока буксует на полпути и в этих процессах участвует неорганизованный собственник жилья. Менталитет граждан России еще будет долго перестраиваться на рыночные рельсы. Ведь большая часть граждан еще до конца не понимает этого и поэтому не принимает участия в управлении общим имуществом многоквартирных домов.

В такой ситуации органы власти должны принимать самое активное участие в проведении начатой реформы до ее полного логического завершения. Можно было бы уже за эти годы выработать новые формы и методы работы, которые обеспечили бы эффективную работу всех хозяйствующих субъектов, работающих в этом секторе экономики. К сожалению, органы власти, создав у себя новые подразделения новых форм обслуживания жилищного фонда, продолжают все эти годы расходовать денежные средства налогоплательщиков на свое содержание, не выполняя при этом свои прямые обязанности. Поэтому в этом секторе экономики и создалась сегодня идеальная ситуация для злоупотреблений и криминала.

Недобросовестный бизнес, имея желание получать большие легкие деньги, принимая во внимание позицию невмешательства органов власти, полную бесконтрольность со стороны соответствующих органов края и имея неэффективного заказчика - горе-собственника, уже многие годы, находясь в этом тихом омуте, обдирает граждан. Проявляется это во всем: при выполнении работ по их полноте и качеству, при определении стоимости выполняемых работ. Некоторые из них пошли даже дальше. Годами от собственников жилья незаконно получают денежные средства, расходуют их по собственному усмотрению без всякой отчетности. Об этом знают все, кому положено, но не только не принимают меры, а часто и оправдывают такой наглый беспредел.

Беспредел для горе-собственников

Чтобы не быть голословным, приведу один пример.

Правление ТСЖ дома, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Советская, 10, в котором проживает более 1,5 тысячи человек, своими решениями уже несколько лет навязывает жильцам экономически не обоснованный и юридически не узаконенный тариф по оплате за техническое обслуживание и ремонт дома. Кроме этого, за обслуживание домовых лифтов и пожарной сигнализации жильцы дома оплачивают счета в 1,5 и 3 раза выше рыночных цен в г. Хабаровске.

В течение нескольких лет правление ТСЖ придумывает всякие уловки, при попустительстве государственных органов власти, чтобы не исполнять порядок утверждения тарифа по оплате за техническое содержание и ремонт многоквартирного дома, указанный в п..34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и п.4 ст.158 Жилищного кодекса РФ, в которых сказано, что данный тариф утверждается только общим собранием собственников жилья или устанавливается органом местного самоуправления. Хотя всем понятно - других вариантов быть не может. Однако все эти годы прокуратура продолжает оправдывать незаконные действия этих не чистых на руку членов правления. Вот одна из причин, почему платежи управляющих компаний и ТСЖ в среднем по России составляют 21-26 процентов от общих коммунальных платежей, а по г. Хабаровску более 50 процентов. К тому же и коммунальные платежи в нашем городе, как вы знаете, лидируют в России. Теперь хочется спросить собственников жилья многоквартирных домов г. Хабаровска: до каких пор они будут оставаться заложниками этого беспредела и будут позволять себя кошмарить?

Приведенный пример показывает, что хватит исполнительной власти так упорно лелеять только подрядные организации - управляющие компании и другие хозяйствующие субъекты, работающие в этом секторе экономики. Не так уж они и обижены. Заняться серьезно необходимо заказчиком - домовыми комитетами и советами, представляющими неорганизованного собственника многоквартирных домов, откуда и идут все проблемы.

Очевидно, что реформа в сфере ЖКХ сильно пробуксовывает и требует серьезной работы. Вносимые предложения прежде всего основываются на том, что реформа государством не закончена и должна не вяло, а динамично быть продолжена, и в ней самое активное участие должны принимать государственные и муниципальные органы власти. Особое место и важную роль в этой работе должны занять органы местного самоуправления.

Во многих законах и нормативных актах РФ эти обязанности прописаны именно для органов местного самоуправления. Например, в уставах органов местного самоуправления края записано, что в их деятельности является даже приоритетным значением создание для граждан благоприятных условий проживания, обеспечение защиты прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда.

Кроме того, органами местного самоуправления курируется работа управляющих компаний, ТСЖ, ими в большинстве своем созданы ресурсоснабжающие организации этих домов. Поэтому сама ситуация подсказывает, что только органы местного самоуправления должны отслеживать (контролировать) работу хозяйствующих субъектов не только подрядных организаций, но и организаций заказчиков и при необходимости принимать соответственные меры.

Чтобы защититься - наступай!

Предложения по улучшению обслуживания многоквартирных домов:

1.Учетная и финансовая политика органов управления, представителей собственников жилья многоквартирных домов должна быть полностью изменена. Собственники жилья многоквартирных домов должны перечислять свои денежные средства за техническое обслуживание и ремонт дома на расчетный счет заказчика или, в крайнем случае, эти денежные средства должны быть заказчику подконтрольны.

Подрядные организации могут пользоваться данными денежными средствами только в случае, если имеют договоры с органами управления собственников домов и которые предоставили им соответствующие документы о том, что они имеют право распоряжаться этими денежными средствами собственников жилья.

Предложенная схема учетной и финансовой политики расходования денежных средств собственников жилья в многоквартирных домах и дополнительный порядок финансирования хозяйственной деятельности подрядных организаций решает один из главных вопросов. Собственник жилья уже не будет один на один с нерадивым подрядчиком, между ними будет стоять заказчик, который должен будет выступать главным действующим лицом по защите своего собственника. Вот почему важно помочь заказчику стать полноценным хозяйствующим субъектом, полно и качественно выполняющим свои прямые функции заказчика.

2. Органы местного самоуправления в крае должны контролировать или принимать самое активное участие, если это необходимо, в подготовке и проведении годовых общих собраний собственников жилья многоквартирных домов по всем вопросам, включенным в повестку дня этих собраний. Главная их задача - обеспечить, чтобы собрания были проведены в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ и не во вред собственникам жилья. Кроме того, они должны контролировать прозрачность работы и доступ собственников жилья к основным документам финансово-хозяйственной деятельности органов управления домами.

3. Необходимо прописать порядок действий и ответственность подрядных организаций, работающих по договорам, если нет легитимности у домового комитета, совета или органа управления ТСЖ, а также при юридически не утвержденных основных документах их финансово-хозяйственной деятельности. Совместно с соответствующими органами требовать от подрядных организаций их выполнения. Такие ситуации в крае нередки, когда подрядные организации годами пользуются немалыми денежными средствам граждан, на которые у них нет никаких прав. К сожалению, такое грубое нарушение финансовой дисциплины соответствующие структуры края не пресекают. Особенно это относится к недействующему в г. Хабаровске п.4, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, что позволяет мошенникам, находящимся у руководства органов управления домов, наживаться за счет жильцов.

4.Рекомендовать собственникам жилья больших многоквартирных домов при избрании формы управления ТСЖ делегировать ему только функции исполнительные, хозяйствующие. Для функций управления общим имуществом домов избирать домовые комитеты или советы.

5. Ежегодно проводить мониторинг тарифов по техническому обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, стоимости оказываемых отдельных услуг и выполняемых работ. А там, где они заоблачные - проводить проверки на предмет подтверждения себестоимости таких работ, по которым принимать соответствующие меры.

6.Составить реестр работ и услуг, которые регулярно выполняют подрядные организации по договорам с представителями собственников жилья при обслуживании многоквартирных домов. В соответствии с утвержденным реестром, необходимо ежегодно проводить расчеты стоимости выполнения этих работ, с целью определения и утверждения предельной их стоимости.

В настоящее время соответствующие структуры власти в регионе ежегодно проводят работу по установлению коммунальных тарифов по холодной, горячей воде, отоплению и пр. услугам для предприятий, обеспечивающих ресурсами, в том числе и многоквартирные дома. Предприятия, непосредственно принимающие участие в работах при обслуживании этих многоквартирных домов, не наделены таким высоким вниманием со стороны структур правительства края. В результате стоимость услуг у этих предприятий образовалась заоблачной. Поэтому пришло время восстановить справедливость и данную работу обязательно проводить.

7. Необходимо регулярно информировать домовые комитеты, ТСЖ и население через СМИ, Интернет о результатах проведения мониторингов действующих тарифов по техническому обслуживанию многоквартирных домов и по предельным ценам на оказываемые услуги. На радио и телевидении периодически освещать и показывать эти вопросы в специальных передачах, с обязательным показом как положительных, так и отрицательных примеров. В таком случае народ своих «героев» будет знать в лицо.

8. Необходимо при сдаче нового многоквартирного дома в эксплуатацию осуществлять контроль передачи соответствующих документов на общее имущество от застройщика собственникам многоквартирного дома. Основанием передачи документов должен являться акт передачи-приема, подписанный обеими сторонами.

9. Рекомендовать домовым комитетам и советам собственников многоквартирных домов объединиться в ассоциации. При положительном их решении оказать им в этом практическую помощь.

Созданные ассоциации, прежде всего, должны будут своим учредителям оказывать практическую помощь в создании работоспособных органов управления, в разработке и утверждении основных документов их финансово-хозяйственной деятельности и повышении эффективности их хозяйственной деятельности. Защищать учредителей от нечестного бизнеса. Отслеживать и представлять нормативную базу, необходимую для их работы. Представлять их интересы в исполнительных, законодательных органах власти, муниципальных образованиях, правоохранительных, судебных и общественных организациях края и пр. При хорошо продуманной совместной работе домовых комитетов или советов, объединенных в ассоциации, можно успешно решать многие проблемные вопросы, в том числе и обозначенные в этой статье.

10.Во всех муниципалитетах создать сообщества по защите потребителей собственников жилья и органов управления многоквартирными домами.

11. Соответствующим органам надзора и контроля власти края, осуществляющим надзор и контроль над работой руководящих органов собственников жилья и хозяйствующих субъектов, работающих в этой сфере бизнеса, разработать и внедрить систему проведения своей работы. Оперативно выявлять нарушения и злоупотребления в части исполнения ими Жилищного кодекса РФ и других законов РФ и по ним принимать самые жесткие меры, чтобы другим неповадно было этим заниматься.

Предложенные меры в сфере ЖКХ края не останутся без внимания и будут подхвачены в практической жизни как самими собственниками жилья, так и руководителями соответственных государственных, муниципальных, надзорных и контрольных органов, депутатами всех уровней власти.

Хочется надеяться, что осуществление в крае предложенных мероприятий позволит поднять на более высокий уровень работу руководящих органов собственников многоквартирных домов, обеспечит более полное и качественное выполнение своих функций заказчика, а также повысит их ответственность.

Ежегодное изучение цен и проведение расчетов по себестоимости оказываемых регламентных работ и других коммунальных услуг в многоквартирных домах, открытость и гласность этой работы не только приостановит безудержный рост цен на данные услуги, но в первые годы даже снизит их на 20-30 процентов.

Более полная информированность населения об оказании услуг в обслуживании многоквартирных домов и полученный положительный результат позволят снять напряжение по многим вопросам ЖКХ среди населения края и значительно уменьшить число обращений граждан по этим вопросам в органы власти всех уровней и общественные организации.

Добавить в закладки
ВОПРОС ЮРИСТУ
Юридическая консультация онлайн
Нашли ошибку?
поиск

Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите ctrl+enter

ПОПУЛЯРНОЕ
       о проекте             

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ
Объединение потребителей России в ФейсбукОбъединение потребителей России нв канале ЯндексДзенГруппа ОПР в ФейсбукеОбъединение потребителей России в ВКонтакте

 
РЕКОМЕНДУЕМ ПОСЕТИТЬ

Объединение потребителей России Объединение потребителей в Москвезащита прав потребителей в Подмосковье
Проект "Знак качества"Народное большинство России Школа муниципального политика


Система Orphus