ВС послушал историю про "Ассоль", которая верна тому, кто больше платит

Кто больше заплатит на этапе предварительной сделки, тот и будет владеть жильем – ЗАО "Дон-Строй" превратило обязательство заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры в тотализатор. Право на одну и ту же недвижимость в Верховном суде вчера оспаривали два покупателя. Правда, одна уплатила за квадратные метры 11,8 млн руб., а другая – 32 млн руб. Первая инстанция придралась к неточным условиям предварительного договора, в Мосгорсуде посчитали, что застройщик злоупотребляет правом, а окончательные выводы выпало делать гражданской коллегии ВС РФ.

новостройка, долевое строительство
В 2007 году бывший директор по продажам компании "Страта-партнерс", а ныне фитнес-консультант Олеся Трегуэт решила поменять квартиру. Свой выбор она остановила на доме, который возводила на улице Расплетина в Москве компания ЗАО "Дон-Строй" (в 2012 году сменившая название на ЗАО "Ассоль").

14 ноября 2007 года Трегуэт подписала с застройщиком предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры площадью 131,1 кв. м. Однако способ расчета по сделке в "Дон-Строе" предложили нестандартный – согласно разделу 4 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств по оплате покупательница должна была приобрести простые векселя у ООО "РосЕвроИнвест" – компании, которая входит в состав холдинга "Дон-Строй". В исковом заявлении (есть в распоряжении "Право.Ru") указано, что на момент сделки с Трегуэт отношения между компаниями регулировались договором о совместной деятельности от 19 февраля 2007 года, по которому "Дон-Строй" обязался построить жилой дом по указанному адресу, а вкладом "РосЕвроИнвеста" стали собственные и заемные денежные средства.

Трегуэт согласилась с предложенной схемой и в тот же день заключила с "РосЕвроИнвестом" договор передачи двух векселей со сроком погашения не ранее 31 декабря 2010 года на общую сумму 11,8 млн руб – именно столько стоила квартира. А дальше одна за другой посыпались неприятности.

Когда Трегуэт привезла ценные бумаги в офис застройщика, сотрудники компании потребовали, чтобы она застраховала возможные убытки по сделке в ООО "СК "Интеллект-Гарант" – компании, страхующей исполнение обязательств "Дон-Строя" по предварительным договорам купли-продажи недвижимости. Женщина не стала спорить и подписала договор, премия по которому составила 2,4 млн руб. Однако в дальнейшем "Дон-Строй" в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, а вся сумма страховой премии была похищена в 2008 году. По факту хищения в СЧ СУ УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве возбудили уголовное дело. Несмотря на то что Трегуэт была признана по этому делу потерпевшей, деньги ей так и не вернули, а расследование преступления продолжается по сей день.

Оплатив стоимость жилья, покупательница стала ждать окончания строительства. 31 мая 2011 года здание ввели в эксплуатацию, вот только передавать ей квартиру никто не спешил. 23 января 2012 года Трегуэт направила застройщику предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры. Спустя четыре дня "Дон-Строй" выслал ей извещение о передаче квартиры как доли в строительстве, но предложение об основном договоре проигнорировал. Тот же результат ждал Трегуэт и при повторной отсылке предложения в феврале, а 19 марта "Дон-Строй", к тому времени уже превратившийся в ЗАО "Ассоль", уведомил ее о прекращении обязательств по предварительному договору. Обеспокоенная женщина приехала в офис застройщика, где ей пояснили, что основной договор купли-продажи компания согласна заключить только по рыночной стоимости квартиры, которая на текущую дату почти в два раза превышала первоначальные 11,8 млн руб. После отказа Трегуэт доплачивать разницу в "РосЕвроИнвесте" выразили готовность вернуть ей деньги по векселям. 11 апреля 2013 года несостоявшаяся владелица новой квартиры обратилась в Хорошевский суд Москвы (дело № 2-4261/2013 ~ М-2355/2013) с иском о понуждении ЗАО "Ассоль" принять векселя в качестве оплаты, заключить с ней основной договор купли-продажи спорной квартиры, подписать акт приема-передачи, а также передать ей комплект документов, необходимых для государственной регистрации права собственности.

При рассмотрении дела всплыло еще одно интересное обстоятельство. Так как обязательства перед Трегуэт в ЗАО "Ассоль" считали прекращенными, 7 февраля 2013 года компания заключила предварительный договор купли-продажи той же квартиры с предпринимателем Эвелиной Оськиной, причем по этой сделке квартира стоила уже 32 млн руб. Оськина оплатила всю сумму, а по условиям п. 4.2.3 предварительного договора полная оплата обязывала продавца передать ей квартиру в пользование, что и было зафиксировано сторонами в дополнительном соглашении к договору от 20 февраля 2013 года.

Когда в ЗАО "Ассоль" узнали о том, что Трегуэт обратилась в суд, сотрудники компании показали ей указанное дополнительное соглашение и пояснили, что право на заключение основного договора теперь принадлежит другому покупателю. В ответ Триугуэт привлекла Оськину к участию в деле в качестве третьего лица. В суде Оськина утверждала, что ничего не знала о существовании правоотношений между Трегуэт и ЗАО "Ассоль", так как в ее предварительном договоре застройщик указал, что квартира свободна от чьих-либо притязаний.

Дело попало на рассмотрение к судье Рушании Лутохиной, которая 2 октября 2013 года отказала Трегуэт в требованиях. В своем решении Лутохина исходила из того, что стороны не определили срок заключения основной сделки. По условиям п. 2.4 предварительного договора Трегуэт и "Ассоль" могли подписать основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее двух месяцев с того момента, как продавец зарегистрирует свое право собственности на квартиру в Росреестре. От этого события зависел срок исполнения обязательств, но, по мнению суда, оно не отвечало признакам неизбежности, и в данном случае стороны должны были руководствоваться положениями п. 4 ст. 429 ГК РФ, предусматривающими, что основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с момента заключения предварительного договора. А поскольку за указанный год ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основную сделку, обязательства "Ассоль" по предварительному договору считаются прекращенными, решил суд.

20 февраля 2014 года Трегуэт обжаловала решение в Мосгорсуде (дело № 33-3794/2014), и там рассудили иначе. Тройка судей под председательством Дмитрия Грибова назвала уклонение ответчика от заключения с Тригуэт основного договора "злоупотреблением правом". Свой вывод судьи обосновали тем, что в период с 2007 по 2013 год ответчик не предпринимал конкретных действий, направленных на прекращение предварительного договора с истцом, а, наоборот, шел к заключению основного – дважды пускал ее посмотреть квартиру, известил о передаче квартиры как доли в строительстве и прочее. В этом случае обязательства сторон по предварительному договору нельзя считать прекращенными, постановила коллегия и 24 марта прошлого года частично отменила решение первой инстанции, обязав ЗАО "Ассоль" заключить с Трегуэт основной договор купли-продажи на изначальных условиях предварительного договора от 14 ноября 2007 года.

Такое решение означало, что Оськина проиграла борьбу за спорную квартиру. Ее параллельная попытка зарегистрировать свое право собственности через Хорошевский суд (дело № 2-2873/2014 ~ М-2286/2014) не увенчалась успехом – 24 июня прошлого года та же судья Лутохина решила, что собственником квартиры должна стать именно Трегуэт, поскольку застройщик заключил с ней предварительный договор раньше, чем с Оськиной. Также судья учла выводы, изложенные в апелляционном определении Мосгорсуда, и отказала заявительнице в иске в полном объеме.

Следующим раундом стала кассационная жалоба Оськиной в Верховный суд, в доводах которой предприниматель указала, что имеет преимущественное право на заключение основного договора купли-продажи. В подтверждение своей позиции она сослалась на пункт 61 постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Согласно постановлению, в случае если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта недвижимости, право собственности должно перейти к тому лицу, во владение которого это имущество передано. Но апелляция не приняла во внимание факт передачи квартиры и не выяснила, почему одной покупательнице ее продавали за 11,8 млн, а другой назвали цену в 32 млн руб., писала Оськина.

Дело по жалобе в коллегии ВС по гражданским спорам рассматривали вчера, 10 марта. Сначала коллегия в составе Сергея Асташова, Елены Гетман и Александра Киселева выслушала сторону Оськиной. Ее представитель Сергей Яркин долго и сбивчиво излагал уже известные суду обстоятельства дела, и Асташов был вынужден его перебить.

– Скажите, как вы можете квалифицировать тот предварительный договор, который ЗАО "Ассоль" заключило с вашей доверительницей? Как договор долевого участия, договор купли-продажи или что-то еще?

Яркин ответил, что договор следует считать основным. Квартира была передана Оськиной в пользование, застройщик получил от нее денежные средства в полном объеме – значит, предварительный договор купли-продажи, заключенный с ней, следует квалифицировать как основной, а ее саму как добросовестного приобретателя, обосновал он свое мнение.

Сама Оськина выступила кратко, уверенно заявив, что является "добросовестным приобретателем и в шоке от решения Мосгорсуда". Судью Киселева интересовало, почему в материалах дела отсутствуют чеки об оплате 32 млн руб. по предварительному договору. "Вот они, в кармане" – с этими словами Оськина выложила бумаги на стол и добавила, что в предыдущих инстанциях ее не просили их предоставлять. Также судьи захотели узнать, в каком состоянии сейчас находится квартира. Выяснилось, что в предремонтном.

– Подготовка к ремонту идет уже два года. Я должна точно знать, что будет с квартирой, перед тем как вкладывать деньги в отделку. Если бы я знала, что квартира спорная, никогда не купила бы ее, – сказала Оськина.

В свою очередь, Трегуэт и ее представитель Артем Курников утверждали, что Оськиной было известно об обременении квартиры и она намеренно вводит суд в заблуждение. А слова о том, что суд не просил ее подтвердить факт оплаты по договору – якобы не что иное, как "попытка представить дело в ином свете".

– В первой инстанции такое требование судом заявлялось, и Оськина отказалась показывать чеки, что прямо отражено в протоколе судебного заседания, – горячился Курников. Отрицал он и наличие ремонта в помещении, сообщив, что уже после того, как Хорошевский суд начал рассматривать спор, квартиру посетил судебный пристав и не нашел в ней признаков пользования. А вот с тем, что коллегия Мосгорсуда квалифицировала действия ЗАО "Ассоль" как злоупотребление правом, Курников был согласен.

– Их отказ [в заключении основного договора купли-продажи] обусловлен только тем, что Трегуэт отказалась доплачивать рыночную стоимость. Если Верховный суд удовлетворит жалобу Оськиной, то компания будет продолжать аккумулировать деньги покупателей, а потом отдавать предпочтение тому, кто заплатит больше, – опасался юрист.

В разговоре с представителями ЗАО "Ассоль" Татьяной Любарской и Натальей Степановой судей интересовали два момента: зачем застройщик задействовал в оплате векселя и какую сумму предполагал выручить, продав квартиру по рыночной стоимости.

– Мы не предлагали ей выкупать квартиру по цене рынка и не вели переговоров на эту тему! А вексели служили подтверждением платежеспособности покупателя. ООО "РосЕвроИнвест" – надежная компания, давно работает… – замялась Любарская.

– А если бы она просто деньги показала, этого было бы недостаточно? – вздернул бровь Асташов, но ответа не услышал.

Напоследок суд пожелал выяснить у Трегуэт, какова судьба тех денег, которые она уплатила застройщику. Та сообщила, что ООО "РосЕвроИнвест" с ее согласия погасило оба векселя в конце 2013 года, и всю возвращенную сумму она положила на открытый в Сбербанке расчетный счет.

По итогам совещания, длившегося 20 минут, коллегия отменила решение Мосгорсуда в той части, по которой он обязал ЗАО "Ассоль" заключить с Трегуэт основной договор купли-продажи спорной квартиры. Отказ в иске к "РосЕвроИнвесту" устоял в высшей инстанции, поскольку бумаги уже были погашены.

Добавить в закладки
Нашли ошибку?
поиск

Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите ctrl+enter

simvol_58.jpgПОПУЛЯРНОЕ

Объединение потребителей России Объединение потребителей в Москвезащита прав потребителей в Подмосковье Объединение потребителей России в социальной сети Фейсбук
Проект "Знак качества"Народное большинство России Школа муниципального политика Страница Объединения потребителей России в социальной сети Фейсбук



Система Orphus